Trong thời gian qua, công tác giải quyết, xét xử và kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự trên địa bàn thành phố Hà Nội đã có nhiều chuyển biến tích cực, chất lượng giải quyết án từng bước được nâng cao, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, bảo đảm pháp luật được chấp hành nghiêm chỉnh và thống nhất.
Tuy nhiên, thực tiễn giải quyết các vụ án dân sự cho thấy vẫn còn một số trường hợp bản án sơ thẩm bị cấp phúc thẩm hủy do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng hoặc việc xác minh, thu thập, đánh giá chứng cứ chưa đầy đủ, toàn diện. Đặc biệt, đối với các vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người thứ ba, việc xác định đầy đủ người tham gia tố tụng, nguồn gốc tài sản, hiệu lực của các giao dịch liên quan và phạm vi tài sản bảo đảm có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết đúng đắn vụ án.
Bài viết dưới đây phân tích một vụ án “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” bị cấp phúc thẩm hủy để giải quyết lại, qua đó rút ra một số kinh nghiệm trong công tác giải quyết và kiểm sát giải quyết án dân sự.
Nội dung vụ án:
Ngân hàng thương mại cổ phần S ký với ông K hai hợp đồng tín dụng, gồm:
- Hợp đồng tín dụng trung, dài hạn số 1010HL086/HĐTD-TDH/2010 ngày 04/11/2010, số tiền vay 3.000.000.000 đồng;
- Hợp đồng tín dụng ngắn hạn số 1104HL093/HĐTD-NH/2011 ngày 25/4/2011, số tiền vay 2.000.000.000 đồng.
Tài sản bảo đảm cho các khoản vay là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 261, tờ bản đồ số 5H-IV-14, diện tích 128,9m², tại đường T, phường H, thành phố H, theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10107470211 do UBND thành phố H cấp ngày 02/5/2001.
Nhà đất nêu trên trước đây là tài sản chung của vợ chồng bà M và ông P. Ông P chết ngày 20/4/2004. Ngày 16/9/2009, tại Văn phòng công chứng T lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế số 4354.2009/TTPCDSTK. Sau đó, nhà đất được đăng ký sang tên bà M.
Ngày 28/10/2010, bà M lập Hợp đồng ủy quyền số 1324.2010/HĐUQ, ủy quyền cho bà H được toàn quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà đất. Trên cơ sở hợp đồng ủy quyền này, ngày 10/5/2011, bà H đại diện bà M cùng ông K và Ngân hàng S ký Hợp đồng thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số công chứng 003378/2011/HĐTC để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của ông K. Hợp đồng thế chấp được đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 14/5/2011.
Ngân hàng đã giải ngân đầy đủ số tiền theo hai hợp đồng tín dụng. Quá trình thực hiện hợp đồng, ông K không thanh toán đầy đủ các khoản nợ theo thỏa thuận.
Ngày 28/11/2019, Ngân hàng S chuyển nhượng khoản nợ của ông K cho Công ty Cổ phần A. Sau khi nhận chuyển giao quyền chủ nợ, Công ty A khởi kiện yêu cầu ông K thanh toán nợ gốc và lãi tạm tính đến ngày 12/3/2024 là 13.699.420.300 đồng; trường hợp ông K không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ thì yêu cầu được xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Ông K thừa nhận việc ký hai hợp đồng tín dụng và về cơ bản thống nhất với số nợ do nguyên đơn xác định. Tuy nhiên, ông K trình bày thực chất ông đứng tên vay giúp bà H, số tiền vay do bà H sử dụng; do hoàn cảnh khó khăn nên đề nghị được trả dần nợ gốc và miễn toàn bộ tiền lãi.
Trong quá trình giải quyết vụ án, bà M có yêu cầu độc lập, đề nghị Tòa án:
- Tuyên vô hiệu Hợp đồng ủy quyền số 1324.2010/HĐUQ ngày 28/10/2010 giữa bà M và bà H;
- Tuyên vô hiệu Hợp đồng ủy quyền số 457.2009/HĐUQ ngày 22/9/2009 giữa bà M và bà M1;
- Tuyên vô hiệu Hợp đồng thế chấp số 901.2010/HĐTC-HBB ngày 03/11/2010;
- Tuyên vô hiệu Hợp đồng thế chấp số 003378/2011/HĐTC ngày 10/5/2011;
- Hủy Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế số 4354.2009/TTPCDSTK ngày 16/9/2009.
Bà M cho rằng do tin tưởng những người quen biết và không hiểu đầy đủ nội dung các giấy tờ nên đã ký các văn bản được đưa cho ký; bà không biết nhà đất của gia đình được sử dụng để bảo đảm cho khoản vay của ông K.
Đối với nguồn gốc nhà đất, tài liệu trong hồ sơ thể hiện bà M và ông P có 04 người con gồm bà H1, bà P1, ông D và bà L. Tuy nhiên, Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế ngày 16/9/2009 chỉ thể hiện bà M cùng hai người con là bà H1 và bà P1 tham gia ký, theo đó bà H1 và bà P1 tặng toàn bộ kỷ phần thừa kế của mình cho bà M.
Ngoài ra, hồ sơ còn thể hiện trước khi ủy quyền cho bà H, ngày 22/9/2009 bà M đã lập Hợp đồng ủy quyền số 457.2009/HĐUQ cho bà M1 được quyền thế chấp, chuyển nhượng nhà đất trong thời hạn 05 năm. Đến ngày 28/10/2010, bà M tiếp tục lập Hợp đồng ủy quyền cho bà H được toàn quyền thế chấp, chuyển nhượng chính nhà đất này trong thời hạn 10 năm. Hồ sơ chưa có tài liệu thể hiện hợp đồng ủy quyền lập trước đó đã bị hủy bỏ, chấm dứt hoặc được thay thế.
Về tài sản bảo đảm, theo Giấy chứng nhận và hồ sơ định giá của Ngân hàng, trên diện tích đất 128,9m² có nhà bê tông 01 tầng, diện tích xây dựng 43m². Tuy nhiên, theo kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 22/4/2025 của Tòa án, hiện trạng trên đất có 02 căn nhà 02 tầng.
Quá trình giải quyết vụ án:
Bản án dân sự sơ thẩm số XX/2025/DS-ST ngày 23/9/2025 của TAND khu vực X quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty Cổ phần A đối với ông K.
Tòa án buộc ông K phải thanh toán cho Công ty A tổng số tiền tạm tính đến ngày 23/9/2025 là 15.038.501.053 đồng, gồm:
- Nợ gốc: 4.250.120.000 đồng;
- Nợ lãi trong hạn: 7.425.820.635 đồng;
- Lãi quá hạn: 3.362.560.418 đồng.
Kể từ ngày tiếp theo ngày xét xử sơ thẩm, ông K tiếp tục phải chịu các khoản tiền lãi phát sinh theo lãi suất thỏa thuận tại hai hợp đồng tín dụng cho đến khi thanh toán xong toàn bộ khoản vay.
Bản án còn quyết định: trường hợp ông K không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ thì Công ty A có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền kê biên, phát mại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 261, tờ bản đồ số 5H-IV-14, diện tích 128,9m² tại đường T, phường H, thành phố H để bảo đảm thi hành án.
Những người đang sinh sống trên tài sản bảo đảm có trách nhiệm bàn giao nhà đất khi cơ quan có thẩm quyền kê biên, phát mại tài sản thế chấp.
Không đồng ý với bản án sơ thẩm, bà M và ông D kháng cáo.
Bản án dân sự phúc thẩm số XX/2026/DS-PT ngày 25/6/2026 của TAND thành phố H đã chấp nhận kháng cáo của bà M và ông D; hủy Bản án dân sự sơ thẩm số XX/2025/DS-ST ngày 23/9/2025 của TAND khu vực X, giao hồ sơ cho TAND khu vực X giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.
Lý do hủy án và những vấn đề cần rút kinh nghiệm:
1. Xác định thiếu người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng
Một trong những vấn đề quan trọng cần giải quyết trong vụ án là tính hợp pháp của Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế số 4354.2009/TTPCDSTK ngày 16/9/2009.
Nhà đất được sử dụng làm tài sản thế chấp là tài sản chung của vợ chồng bà M và ông P. Sau khi ông P chết, phần tài sản thuộc quyền sở hữu của ông P trở thành di sản thừa kế. Hồ sơ thể hiện ông P và bà M có 04 người con là bà H1, bà P1, ông D và bà L.
Tuy nhiên, Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế chỉ thể hiện bà M, bà H1 và bà P1 tham gia ký; trong đó bà H1 và bà P1 đồng ý tặng kỷ phần thừa kế cho bà M. Ông D và bà L không có tên trong văn bản.
Trong quá trình giải quyết vụ án, bà M yêu cầu hủy Văn bản thỏa thuận phân chia di sản này. Ông D và bà H1 cũng đề nghị Tòa án xem xét tính hợp pháp của văn bản, đồng thời đề nghị đưa những người có liên quan vào tham gia tố tụng.
Việc xác định Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có hợp pháp hay không ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác định chủ thể có quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với nhà đất và từ đó ảnh hưởng đến hiệu lực của các giao dịch ủy quyền, thế chấp được xác lập sau đó.
Do đó, những người có quyền hưởng di sản của ông P và những người tham gia ký Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đều là những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trực tiếp đến kết quả giải quyết vụ án.
Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm không đưa bà P1 và bà L vào tham gia tố tụng, không lấy lời khai và không bảo đảm quyền trình bày ý kiến, cung cấp chứng cứ của họ nhưng vẫn giải quyết các yêu cầu liên quan đến Văn bản phân chia di sản và tài sản thế chấp.
Đây là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng về xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự. Vi phạm này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự và không thể khắc phục tại cấp phúc thẩm.
Qua vụ án cho thấy, khi giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản có nguồn gốc thừa kế, đặc biệt khi hiệu lực của văn bản phân chia di sản là tiền đề để xác định quyền của người đem tài sản giao dịch, Tòa án và Kiểm sát viên phải kiểm tra đầy đủ quan hệ huyết thống, hàng thừa kế, người tham gia văn bản thừa kế và những người có quyền lợi bị tác động bởi kết quả giải quyết vụ án.
2. Xác minh, thu thập chứng cứ về các hợp đồng ủy quyền chưa đầy đủ
Ngày 22/9/2009, bà M lập Hợp đồng ủy quyền số 457.2009/HĐUQ cho bà M1 được quyền thế chấp, chuyển nhượng nhà đất, thời hạn 05 năm.
Khi hợp đồng này về mặt thời hạn vẫn còn hiệu lực, ngày 28/10/2010 bà M tiếp tục lập Hợp đồng ủy quyền số 1324.2010/HĐUQ cho bà H được toàn quyền thế chấp, chuyển nhượng chính nhà đất nói trên, thời hạn 10 năm.
Sau đó, bà H căn cứ Hợp đồng ủy quyền ngày 28/10/2010 để thay mặt bà M ký các hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của ông K.
Trong khi đó, hồ sơ vụ án không có tài liệu chứng minh Hợp đồng ủy quyền giữa bà M và bà M1 đã bị hủy bỏ, chấm dứt hoặc thay thế trước khi bà M lập Hợp đồng ủy quyền cho bà H.
Bà M lại cho rằng mình bị lừa dối khi ký các giao dịch và yêu cầu tuyên vô hiệu cả hai hợp đồng ủy quyền.
Như vậy, việc xác định tình trạng pháp lý của từng hợp đồng ủy quyền, phạm vi đại diện của từng người được ủy quyền, quan hệ giữa hai hợp đồng ủy quyền và hậu quả pháp lý của việc cùng một tài sản được ủy quyền cho những người khác nhau là những vấn đề phải được làm rõ trước khi đánh giá hiệu lực của hợp đồng thế chấp.
Tuy nhiên, cấp sơ thẩm chưa xác minh, thu thập đầy đủ tài liệu tại các Văn phòng công chứng; chưa làm rõ có hay không văn bản hủy bỏ, thay thế hoặc chấm dứt hợp đồng ủy quyền đã lập trước đó nhưng đã giải quyết yêu cầu liên quan đến tài sản thế chấp.
Việc thu thập chứng cứ chưa đầy đủ dẫn đến chưa đủ cơ sở đánh giá một cách khách quan, toàn diện tính hợp pháp của quyền đại diện của bà H khi xác lập giao dịch thế chấp.
Đây là vấn đề cần đặc biệt lưu ý khi giải quyết những vụ án có chuỗi giao dịch liên tiếp đối với cùng một bất động sản. Không thể chỉ xem xét riêng giao dịch cuối cùng mà phải kiểm tra toàn bộ quá trình hình thành quyền của chủ thể tham gia giao dịch.
3. Chưa làm rõ hiện trạng, nguồn gốc và chủ sở hữu tài sản trên đất thế chấp
Theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và hồ sơ định giá tài sản bảo đảm của Ngân hàng, tài sản thế chấp gồm quyền sử dụng 128,9m² đất và nhà bê tông 01 tầng, diện tích xây dựng 43m².
Tuy nhiên, tại thời điểm Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 22/4/2025, trên đất có 02 căn nhà 02 tầng.
Như vậy, hiện trạng tài sản trên đất đã có sự thay đổi đáng kể so với tài sản được mô tả trong Giấy chứng nhận và Hợp đồng thế chấp.
Trong trường hợp này, cần phải xác minh làm rõ các công trình hiện có trên đất được xây dựng vào thời điểm nào, ai là người bỏ tiền xây dựng, ai là chủ sở hữu; công trình nào tồn tại tại thời điểm thế chấp, công trình nào được hình thành sau khi thế chấp; phạm vi tài sản nào thuộc tài sản bảo đảm và quyền lợi của những người sở hữu tài sản trên đất sẽ được giải quyết như thế nào nếu quyền sử dụng đất bị xử lý.
Tuy nhiên, cấp sơ thẩm chưa làm rõ các vấn đề trên nhưng lại tuyên những người đang sinh sống trên tài sản bảo đảm phải bàn giao toàn bộ nhà đất khi cơ quan thi hành án tiến hành kê biên, phát mại.
Việc giải quyết như vậy chưa bảo đảm đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp của những người có tài sản trên đất, đồng thời chưa xác định chính xác phạm vi tài sản được quyền xử lý để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ.
Đây là thiếu sót trong việc xác minh, thu thập và đánh giá chứng cứ theo Điều 97 và Điều 108 Bộ luật Tố tụng dân sự, không thể bổ sung đầy đủ tại cấp phúc thẩm nên phải hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại.
Bài học kinh nghiệm:
Vụ án trên cho thấy, đối với tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm của người thứ ba, việc giải quyết nghĩa vụ trả nợ của người vay mới chỉ là một phần của vụ án. Khi phát sinh tranh chấp về tài sản bảo đảm, Tòa án phải xem xét đầy đủ và đồng bộ cả nguồn gốc tài sản, quyền định đoạt của bên thế chấp, hiệu lực của các giao dịch trung gian và quyền của những người có liên quan đến tài sản.
Trước hết, cần xác định đầy đủ người tham gia tố tụng ngay từ giai đoạn chuẩn bị xét xử. Trong trường hợp tài sản có nguồn gốc thừa kế, phải xác định chính xác người để lại di sản, hàng thừa kế, những người đã tham gia hoặc không tham gia văn bản phân chia di sản và quyền lợi của từng người trước khi đánh giá hiệu lực các giao dịch được xác lập sau đó.
Thứ hai, đối với bất động sản đã trải qua nhiều giao dịch như phân chia di sản, ủy quyền, thế chấp, xóa thế chấp và tiếp tục thế chấp, cần thu thập đầy đủ hồ sơ của từng giao dịch và đặt các giao dịch trong mối liên hệ với nhau. Một thiếu sót ở giao dịch trước có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tính hợp pháp của toàn bộ chuỗi giao dịch phía sau.
Thứ ba, khi giải quyết yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm, cần xác định chính xác phạm vi tài sản thế chấp và hiện trạng thực tế của tài sản. Trường hợp tài sản trên đất đã thay đổi so với thời điểm thế chấp thì phải làm rõ thời điểm hình thành, chủ sở hữu và quyền lợi của người tạo lập tài sản trước khi quyết định việc kê biên, phát mại.
Vụ án là bài học thực tiễn đối với Thẩm phán và Kiểm sát viên trong quá trình giải quyết, kiểm sát giải quyết các vụ án dân sự có tài sản bảo đảm là bất động sản của người thứ ba. Việc nghiên cứu hồ sơ phải được thực hiện toàn diện, không chỉ dừng lại ở hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp mà phải kiểm tra đầy đủ nguồn gốc quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, toàn bộ chuỗi giao dịch liên quan, người có quyền lợi, nghĩa vụ đối với tài sản và hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm giải quyết vụ án.
Thực hiện tốt các yêu cầu trên sẽ góp phần hạn chế vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự, nâng cao chất lượng giải quyết và kiểm sát giải quyết án dân sự, hạn chế tình trạng bản án bị cấp phúc thẩm hủy để giải quyết lại./.
Nguyễn Thị Hà Phương - Phòng 9