Sau gần 10 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản; tạo ra những động lực mạnh mẽ cho phát triển đô thị, tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước. Mặc dù đã đạt được những kết quả quan trọng nhưng đến nay đất nước đã có rất nhiều sự thay đổi, mặt khác Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, pháp luật mới liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai, Luật Đất đai năm 2013 cũng đã bộc lộ quá nhiều tồn tại, hạn chế, bất cập vì vậy việc phải sửa đổi ban hành mới là rất cần thiết và cấp bách.

        Sau khi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng, ngày 23/12/2022 Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết 671/NQ-UBTVQH15 về việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); Nghị quyết số: 170/NQ-CP ngày 31/12/2022 của Chính phủ về ban hành Kế hoạch tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thời gian từ ngày 03/01/2023 đến ngày 15/3/2023.Theo đó, về nội dung lấy ý kiến tại khoản c tiểu mục 2 Mục II Kế hoạch ban hành kèm Nghị quyết số: 170/NQ-CP năm 2022 về lấy ý kiến theo nhóm đối tượng, đối với các cơ quan nhà nước ở Trung ương và địa phương; tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp tập trung vào 10 nội dung sau:

        (1) Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

        (2) Về người sử dụng đất, hộ gia đình sử dụng đất;

        (3) Căn cứ, thẩm quyền, trình tự, thủ tục lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

        (4) Chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số;

        (5) Các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

        (6) Quy định về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất;

        (7) Việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất;

        (8) Việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm;

        (9) Nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể;

        (10) Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

nhằm huy động trí tuệ, tâm huyết của Nhân dân hoàn thiện dự án Luật

        Sau khi được phổ biến, quán triệt các văn bản trên, Viện KSND huyện Hoài Đức đã tích cực nghiên cứu nội dung Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), đồng thời trên cơ sở thực tiễn công tác có đưa ra một số ý kiến đóng góp sau:

        1. Đối với quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

        Tại khoản 1, Điều 31 của Dự thảo có nêu: "1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan, nhưng ở đây có vấn đề về “độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không” là vấn đề cần nên được làm rõ, nhất là vấn đề độ sâu trong lòng đất thì hiện nay các công trình xây dựng như nhà cao tầng hay nhà dân ít khi quan tâm vấn đề này và thực tế hướng dẫn văn bản này còn thiếu chưa đầy đủ. Do vậy cần nên làm rõ vấn đề sử dụng độ sâu trong lòng đất như thế nào thì được phép sử dụng và quy định rõ là “theo quy định tại văn bản nào, ở đâu” bởi đây là vấn đề liên quan đến các quyền về sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm trong đất.

        2. Về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

        Tại khoản 3 Điều 49 của Dự thảo quy định: “3. Việc thực hiện quyền của người nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ được Nhà nước bảo hộ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

        Tại khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 (sẽ có hiệu lực ngày 01/01/2015) quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Theo đó, ta hiểu rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực tại thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

        Thời điểm có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu quyền sử dụng đất: Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”.

        Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 lại có quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

        Việc xác lập hợp đồng là một trong những điều kiện bắt buộc trong hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật đất đai và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký (theo Luật Đất đai năm 2013) và theo dự thảo là khi được cấp GCNQSDĐ.

        Vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là khi nào? Phải áp dụng quy định nào của pháp luật để xác định? Không những thế, khi chúng ta cho rằng, hợp đồng được thiết lập trong các giao dịch này có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì có nghĩa là kể từ thời điểm này việc thực thi hợp đồng mới được bắt đầu, quyền và nghĩa vụ của các bên mới phát sinh. Điều này khó có thể được chấp nhận, bởi vì thường trên thực tế sau khi hợp đồng được công chứng, chứng thực, các bên đã chấp nhận sự ràng buộc và bắt đầu thực hiện các hành vi cam kết. Hơn nữa, không thể phủ nhận giá trị pháp lý của các hợp đồng trong những trường hợp này cho dù nó chưa được đưa ra đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

        Ngoài ra, Quy định này cần được xem xét lại so với quy định tại Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể:

        Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản kinh doanh bất động sản theo hình thức bán có sẵn thì mới cần phải có Giấy chứng nhận, các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các trường hợp không yêu cầu phải có giấy chứng nhận (Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở).

        Đề nghị: điều chỉnh lại quy định này để đảm bảo tính thống nhất giữa các luật.

        3. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

        Báo cáo thường niên của Chính phủ về khiếu nại, tố cáo cho thấy, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai, liên quan đến việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội chiếm gần 70% trong tổng số khiếu nại tố cáo. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 xuất hiện những bất cập, không đảm bảo quyền lợi của các chủ thể có liên quan, chẳng hạn như khung giá đất là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, nhất là việc xác định giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án không theo kịp với giá đất thị trường dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp khiếu nại. Hiện nay, khung giá đất của nhà nước chỉ bằng khoảng 20% khung giá đất thị trường, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 đến 60% giá thị trường.

        Như vậy, cần làm phải làm rõ phương pháp xác định giá đất khi thu hồi, đất gắn với mục đích sử dụng đất được cấp theo phương thức như hiện nay hay định giá theo giá trị của đất bất động sản hình thành tương lai.

        4. Về phương thức hòa giải

        Theo quy định tại Điều 224 Dự thảo hòa giải tranh chấp đất đai là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp được Nhà nước khuyến khích. Tuy nhiên, dự thảo chỉ quy định việc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Hiện nay, có cơ chế giải quyết giải quyết tranh chấp bằng hòa giải thương mại. Cơ chế giải quyết bằng hòa giải thương mại sẽ được sử dụng nếu pháp luật có quy định.

        Do vậy, cần bổ sung hòa giải thương mại có thể được sử dụng trong hòa giải tranh chấp đất đai để tăng lựa chọn, hiệu quả của phương thức giải quyết tranh chấp đất đai bằng hòa giải…

        5. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp

        Điều 225 như Dự thảo luật quy định thẩm quyền tranh chấp về đất đai theo hướng chuyển toàn bộ sang cho TAND giải quyết.

        “1. Tranh chấp đất đai, tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu.”

        Đất đai là một đối tượng vô cùng phức tạp nên việc chỉ giao thẩm quyền giải quyết tranh chấp cho TAND sẽ gây ra tình trạng ùn ứ, kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp giải quyết đất đai, trong khi vụ việc đã có thể kết thúc ngay từ những buổi làm việc tại UBND. Thủ tục giải quyết ở UBND cũng đơn giản hơn và người dân không cần đóng án phí 5% trên giá trị tài sản tranh chấp như khi ra toà.

        6. Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình:

        Thực tế các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đất được cấp cho hộ gia đình thì việc xác minh các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp đất rất khó khăn, gây ảnh hưởng đến quá trình giải quyết vụ án. Ngoài ra, việc cấp đất cho hộ gia đình cũng khó khăn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì buộc tất cả các thành viên trong hộ phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng mới hợp pháp.

        Kiến nghị bổ sung: “Cá nhân hóa” trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần bỏ đối tượng “hộ gia đình”.

        7. Vấn đề về người sử dụng đất đối với cá nhân là người nước ngoài

        Theo quy định tại Điều 5 Dự thảo thì “cá nhân người nước ngoài” không được xem là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Tuy nhiên, quy định này còn có điểm chưa phù hợp với các quy định tại các văn bản pháp luật khác, cụ thể tại điểm b khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”. Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

        Như vậy, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở thì người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo dự thảo thì lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất. Điều này tuy không mâu thuẫn về nhà và đất nhưng lại chưa phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản là “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”. Mặt khác, nếu người nước ngoài bán nhà cho người Việt Nam thì người mua có được thừa nhận quyền sử dụng đất không? Vấn đề này pháp luật cần có sự điều chỉnh để bảo đảm phù hợp với quy định của các văn bản khác và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.

        Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều nội dung mới và được trình bày khá logic, nhiều bất cập cũng đã được từng bước tháo gỡ, tuy nhiên cũng còn một số điểm cần làm rõ, bổ sung để hoàn thiện, do vậy Viện KSND huyện Hoài Đức đóng góp ý kiến nhằm hoàn thiện Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) bảo đảm chất lượng, khoa học, khả thi, đồng bộ, hiệu quả; phản ánh ý chí, nguyện vọng, vì lợi ích nhân dân và tạo không gian, nguồn lực cho sự phát triển của đất nước.

Trung Thị Quỳnh Anh - Viện KSND huyện Hoài Đức