Trong những năm gần đây, tại Việt Nam, nhu cầu nhà ở - đặc biệt là nhà chung cư tại các đô thị tăng cao, dẫn đến sự gia tăng các tranh chấp liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Các cơ quan quản lý Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc hoàn thiện chính sách, pháp luật nhưng xung đột giữa người dân và chủ đầu tư dự án nhà chung cư vẫn diễn ra nhiều, với tính chất ngày càng phức tạp; phổ biến là các tranh chấp liên quan đến sở hữu chung - riêng, cách xác định diện tích căn hộ và chuyển giao phí bảo trì chung cư và một số vấn đề khác liên quan đến phí dịch vụ, phí trông giữ xe ô tô. Trong đó, vấn đề nổi cộm hiện nay là tranh chấp liên quan đến diện tích hầm gửi xe và mức phí trông giữ xe ô tô. Do thiếu chỗ để xe ô tô, xe máy nên cư dân đỗ xe ở các khu vực đường xung quanh khu dân cư gây ra nhiều bất tiện, ảnh hưởng đến cảnh quan, sinh hoạt của các hộ gia đình. Ngoài ra, việc các cư dân xếp xe ô tô trước đường dẫn vào hầm gửi xe hoặc xung quanh khu chung cư để phản đối mức tăng phí trông giữ xe của chủ đầu tư cũng đã gây ra tình trạng ùn tắc giao thông và mất trật tự xã hội.

Hình ảnh người dân xếp hàng xe ô tô chặn trước cửa hầm gửi xe chung cư Goldmark City – 136 Hồ Tùng Mậu

để phản đối việc tăng phí gửi xe

        Trong phạm vi bài viết này, tác giả sẽ nêu một số vấn đề trong việc xác định quyền sở hữu, quản lý khu vực để xe ở nhà chung cư và mức phí trông giữ xe theo quy định pháp luật.

        1. Về việc xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe nhà chung cư

        Theo quy định tại Điều 6 và Điều 7 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng thì phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu cùng với phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của chủ sở hữu được phân tích ở phía trên phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 5 của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD và danh mục phần sử hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cho người mua.

        Việc xác định quyền sở hữu tầng hầm trong tòa nhà chung cư cần xác định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ có quy định về quyền sở hữu tầng là sở hữu riêng của chủ đầu tư hay sở hữu chung chủ sở hữu căn hộ. Trong trường hợp không có quy định cụ thể về quyền sở hữu tầng hầm thì cần xác định thông qua việc tầng hầm của chung cư có được sử dụng làm nơi để xe hay không.

        Theo quy định tại khoản 1 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014 thì chỗ để xe phục vụ cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:

        - Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. 

        - Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

        Căn cứ các quy định nêu trên thì chỗ để xe ô tô là một phần diện tích tách biệt mà chủ sở hữu nhà chung cư phải mua, thuê thêm (ngoài diện tích căn hộ); quy định này khác biệt với chỗ để xe máy, xe đạp,... là diện tích sử dụng chung của chủ sở hữu nhà chung cư.

        Còn đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư có quyền quyết định mua hoặc thuê; trong trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe. Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô cho mỗi căn hộ và người sở hữu căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe nhưng phải đảm bảo nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của nhà chung cư. 

        Thực tế, tại nhiều chung cư hiện nay, hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ không quy định rõ điều này gây ra nhiều mẫu thuẫn, tranh chấp về quyền sở hữu tầng hầm, khu vực để xe. Do đó, Điều 8 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD đã quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ phải ghi rõ việc chỗ để xe được bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. 

        Để kịp thời bổ sung các căn cứ trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến nội dung trên, ngày 31/12/2021, Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Quyết định số 594/QĐ-CA về việc công bố thêm 09 án lệ được Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua, trong đó có Án lệ số 51/2021/AL về việc xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư. Nội dung Án lệ số 51/2021/AL xác định: Trường hợp khu vực để xe ô tô của chung cư được xây dựng theo quy chuẩn và không được phân bổ vào giá bán căn hộ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì Tòa án phải xác định khu vực để xe ô tô của chung cư thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư.

        Như vậy, quyền sở hữu tầng hầm được quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư, trong trường hợp không có quy định cụ thể thì việc xác định quyền sở hữu phụ thuộc vào quy định nơi để xe phục vụ cho chủ sở hữu căn hộ chung cư. Tầng hầm dùng để xe đạp, xe cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh thì sẽ thuộc sở hữu chung của người sở hữu căn hộ chung cư. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ đã mua chỗ để xe ô tô thì phần tầng hầm để xe ô tô đã mua thuộc quyền sở hữu của chủ căn hộ đó; nếu không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư. Do vậy, khách hàng nên xem kỹ hợp đồng liên quan quy định về nơi để xe máy và ô tô như thế nào, cần kiểm tra chủ đầu tư có tuân thủ quy chuẩn xây dựng về bố trí diện tích, kích thước bãi đỗ xe hay chưa trước khi mua chung cư để tránh các tranh chấp xảy ra và tự bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. 

        2. Về mức phí trông giữ xe tại các nhà chung cư

        Theo quy định tại khoản 2 Điều 106 Luật Nhà ở 2014, thì: Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Tại Điều 24 Luật phí và lệ phí năm 2015 phí trông giữ xe, dịch vụ trông giữ xe thuộc danh mục phí, lệ phí thực hiện theo cơ chế giá do Nhà nước định giá. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố sẽ quy định về mức phí giữ xe nhưng đây chỉ là mức tối thiểu và tối đa mà không phải là mức giá ấn định.

        Như vậy, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sẽ không bao gồm chi phí trông giữ xe. Hiện nay, chưa có quy định về mức giá cụ thể đối với mức phí trông giữ xe tại chung cư, mức phí này sẽ do ban quản trị nhà chung cư thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ với nhà thầu nhưng không được vượt quá mức quy định tối thiểu, tối đa của từng địa phương. Do đó, theo mẫu hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư có trách nhiệm ký hợp đồng dịch vụ với các nhà thầu trong đó có cung cấp dịch vụ giữ xe.

        Đối với dịch vụ trông giữ xe được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước (bên trong các tòa nhà chung cư, các trung tâm thương mại, các bãi đỗ xe,...) chủ đầu tư căn cứ chi phí thực tế tại từng điểm trông giữ phương tiện giao thông để xây dựng mức giá theo hướng dẫn tại Thông tư số 25/2014/TT-BTC ngày 17/02/2014 của Bộ Tài chính và quyết định lộ trình điều chỉnh giá dịch vụ trông giữ phương tiện giao thông, nhưng không được cao hơn mức giá mà UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã quy định, tránh gây tác động ảnh hưởng đời sống người dân. Ví dụ:

        - Tại Hà Nội, căn cứ để thu phí trông giữ xe được quy định cụ thể tại Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định số 44/2017/QĐ-UBND ngày 15/12/2017.

        - Tại Hồ Chí Minh căn cứ vào Quyết định số 35/2018/QĐ-UBND ngày 21/9/2018.

        - Tại Đà Nẵng căn cứ Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày 04/8/2017…

        Trong bối cảnh lượng xe ô tô ngày càng gia tăng, còn chỗ để xe lại đang thiếu trầm trọng, việc các đơn vị cung cấp dịch vụ đầu tư cho công nghệ để nâng cao chất lượng thì việc tăng phí cũng là điều tất yếu. Tuy nhiên, chủ đầu tư cần phải thông báo về việc tăng phí và tăng cường công tác đối thoại, tuyên truyền, vận động tới cư dân về các quy định quản lý, vận hành khu vực đỗ xe, về giá dịch vụ trông giữ xe và ứng dụng công nghệ thông minh trong vận hành hầm xe…. đưa ra các giải pháp cụ thể để tạo sự đồng thuận, tránh những xung đột xảy ra. Đồng thời về lâu dài, cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần quy hoạch, xây dựng khu vực đỗ xe cho phù hợp với mật độ dân cư, đảm bảo nhu cầu thiết yếu của người dân.

        Nhằm khắc phục những bất cập và tạo sự minh bạch trong quy định quản lý, hạn chế các tranh chấp, mâu thuẫn phát sinh, Luật nhà ở sửa đổi bổ sung năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/1/2025 đã sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến nội dung trên.

        Tại Điều 142 bổ sung quy định trong việc xác định phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư, đồng thời quy định cụ thể các nội dung này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán: “Các phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu riêng, thuộc sở hữu chung quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không ghi rõ thì phần sở hữu riêng, sở hữu chung được xác định theo quy định tại Điều 142”.

        Điều 144 bổ sung quy định cụ thể hơn về chỗ để xe của nhà chung cư:

        - Việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô quy định tại điểm này được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập hợp đồng riêng;

        - Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải bàn giao cho chủ sở hữu nhà chung cư bản vẽ mặt bằng khu vực để xe trên cơ sở hồ sơ dự án, thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng.

        - Giá dịch vụ trông giữ xe được thực hiện theo quy định của pháp luật về giá.

        - Việc quản lý vận hành chỗ để xe được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

        Luật nhà ở mới cũng quy định khu vực sạc điện cho xe động cơ điện được bố trí theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng. Đặc biệt bổ sung quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm công khai các chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô,… Hi vọng rằng, với nỗ lực của các cơ quan có thẩm quyền trong việc việc hoàn thiện các quy định pháp luật sẽ tạo hành lang pháp lý đầy đủ, rõ ràng trong việc giải quyết và hạn chế các mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh giữa các bên liên quan đến quản lý, sử dụng khu vực để xe nhà chung cư trong thời gian tới./.

Ngô Phương Liên, Nguyễn Hồng Hạnh, Trần Thị Luyến - Phòng 9