Thực hiện chức năng, nhiệm vụ của ngành Kiểm sát nhân dân theo quy định của pháp luật; Thông qua chức năng công tố và kiểm sát việc tuân theo pháp luật trong kiểm sát giải quyết tin báo, tố giác tội phạm và kiến nghị khởi tố trên địa bàn, Viện KSND khu vực 9 - Hà Nội nhận thấy: Thời gian gần đây nhu cầu lập vi bằng để xác lập chứng cứ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân ngày càng tăng, không ít người tin rằng trong các quan hệ giao dịch chỉ cần lập vi bằng là các giao dịch đã được xác lập, có thể bảo vệ quyền lợi trước pháp luật. Tuy nhiên, việc lập vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và là nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp phát sinh từ đó làm xuất hiện các hành vi có dấu hiệu tội phạm. Điển hình như vụ việc:
Năm 1999, ông Quách.VT, sinh năm 1954 (trú tại thôn Cam Đà – Quảng Oai) mua của ông Lã.VL, sinh năm 1966 (trú tại thôn 6 – xã Suối Hai) diện tích đất 210 m2 thuộc thửa số 157, tờ bản đồ số 9 tại thôn Cam Đà – xã Quảng Oai. Do đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc mua bán chỉ viết giấy tờ, không công chứng, không làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đến ngày 22/05/2025, ông Quách.VT và các con tiếp tục chuyển nhượng thửa đất trên cho anh Nguyễn.VK, sinh năm 1984 (trú tại Cam Đà – Quảng Oai). Tuy nhiên, việc chuyển nhượng được thực hiện thông qua lập vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại Thạch Thất. Đến ngày 01/6/2025, Nguyễn.VK chuyển nhượng thửa đất trên cho anh Lã.TT, sinh năm 1982 (trú tại Cam Đà – Quảng Oai) cũng bằng hình thức lập vi bằng ghi nhận tại Văn phòng Thừa phát lại MB. Tại các vi bằng trên đều có nội dung ghi nhận sự kiện các bên trong giao dịch chuyển nhượng đã tự nguyện ký kết vào văn bản cam kết về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên bán đã nhận đủ tiền của bên mua. Thông qua lập vi bằng, anh Lã.TT cho rằng đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên đã khoá cửa cổng để không cho ai vào. Ngày 25/6/2025, anh Lã.VL1, sinh năm 1999 (con ông Lã.VL) cho rằng diện tích đất trên là của gia đình anh Lã.VL1 nên mua thép hộp và tôn đến để dựng hàng rào. Thấy cổng khoá nên anh Lã.VL1 đập vỡ một đoạn tường bao và mang vật liệu vào dựng hàng rào bên trong đất. Đến ngày 27/6/2025, anh Lã.TT đến khu đất thấy hàng rào do anh Lã.VL1 dựng trên đã thuê người tháo dỡ thì ông Lã.VH (bác anh Lã.VL1) đem số tôn, thép tháo dỡ được về nhà cất. Ngày 9/7/2025, anh Lã.TT thuê máy múc về san lấp mặt bằng trên khu đất thì bị một số đối tượng đến quấy phá. Ngày 14/7/2025, anh Lã.VL1 tiếp tục mang vật liệu đến rào lại diện tích đất trên. Sau đó, anh Lã.VL1 có đơn tố giác anh Lã.TT có hành vi huỷ hoại tài sản và trộm cắp số tôn, thép dựng hàng rào của anh Lã.VL1. Phía anh Lã.TT cũng có đơn tố giác anh Lã.VL1 có hành vi xâm phạm, cản trở quyền sử dụng đất của anh Lã.TT. Vụ việc đang trong quá trình xác minh, giải quyết.
Hình ảnh từ internet
Qua đánh giá nhận thấy: việc các bên lập vi bằng để ghi nhận giao dịch hoặc lập vi bằng ghi nhận các hành vi liên quan đến giao dịch về đất đai (ký tên trong hợp đồng, nhận tiền...) là không đảm bảo giá trị pháp lý cho việc thực hiện giao dịch theo quy định tại khoản 2 Điều 36, khoản 4, 5 Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại. Từ đó không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, gây khó khăn cho quá trình quản lý đất đai của cơ quan nhà nước và tiềm ẩn nhiều nguy cơ dẫn đến tranh chấp về dân sự cũng như các vụ việc có dấu hiệu tội phạm.
Do đó, để hạn chế việc phát sinh các tranh chấp phức tạp từ giao dịch qua vi bằng và hạn chế phát sinh các vụ việc có dấu hiệu tội phạm từ các tranh chấp trên, Viện KSND khu vực 9 – Hà Nội đã ban hành Kiến nghị số 01/KN-VKS ngày 03/11/2025 nhằm kiến nghị Ủy ban nhân dân xã Quảng Oai và các xã thuộc địa bàn các nội dung sau:
Thứ nhất, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật liên quan đến đất đai cho nhân dân, đặc biệt là các quy định về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất; quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng. Việc tuyên truyền cần thực hiện thường xuyên, đa dạng hình thức như thông qua hệ thống truyền thanh cơ sở, niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã hoặc tổ chức các buổi tập huấn, phổ biến pháp luật nhằm giúp người dân nắm bắt và thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định.
Thứ hai, cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về giá trị pháp lý của vi bằng và cảnh báo rõ các rủi ro pháp lý khi sử dụng vi bằng trong giao dịch đất đai. UBND xã cần treo thông báo, hướng dẫn cụ thể tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để người dân dễ dàng nhận biết, tránh nhầm tưởng vi bằng có giá trị thay thế công chứng, chứng thực trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và giám sát việc thực hiện các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương. Kiên quyết xử lý những trường hợp cố ý vi phạm hoặc tiếp tay cho hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Đồng thời, kịp thời phát hiện và ngăn chặn các giao dịch bất hợp pháp, đặc biệt là các trường hợp lợi dụng việc lập vi bằng để hợp thức hóa giao dịch trái quy định.
Thứ tư, phối hợp chặt chẽ với Công an xã, Văn phòng Đăng ký đất đai và các Văn phòng Thừa phát lại trên địa bàn trong quản lý, kiểm tra và xử lý các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Khi phát hiện vi bằng được lập sai mục đích, nội dung vi phạm quy định pháp luật, cần chủ động đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét hủy hoặc chấn chỉnh để đảm bảo trật tự quản lý đất đai và quyền, lợi ích hợp pháp của công dân.
Thứ năm, đẩy mạnh công tác hòa giải tranh chấp đất đai ngay từ cơ sở, giải quyết kịp thời khi mâu thuẫn mới phát sinh, không để kéo dài dẫn đến hành vi xâm phạm quyền sở hữu, chiếm giữ trái phép tài sản hoặc các hành vi có dấu hiệu tội phạm khác. Bên cạnh đó, thường xuyên tập huấn, nâng cao năng lực chuyên môn cho cán bộ địa chính, tư pháp – hộ tịch nhằm bảo đảm thực thi nhiệm vụ đúng pháp luật, hạn chế sai sót trong thực tế.
Kiến nghị đã được các UBND trả lời bằng văn bản, đồng thời các UBND xã đã thực hiện nghiêm túc, thực chất kiến nghị trên thông qua việc tuyên truyền về hiệu lực của vi bằng đến người dân thông qua các phương tiện truyền thanh xã, rà soát các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương, tránh các tranh chấp phát sinh trên địa bàn./.
Đào Thanh Huyền, Khuất Thu Hương- Viện KSND khu vực 9