Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng của các tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh thương mại, các cơ quan tiến hành tố tụng đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn, giải đáp nghiệp vụ nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn giải quyết vụ án. Các Nghị quyết, hướng dẫn, văn bản giải đáp của TAND tối cao đã góp phần quan trọng trong việc thống nhất nhận thức và áp dụng pháp luật, hỗ trợ Tòa án các cấp xử lý nhiều vấn đề pháp lý mới, phức tạp. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cho thấy một số nội dung hướng dẫn vẫn còn chưa thật sự rõ ràng hoặc có sự khác biệt trong cách hiểu, cách vận dụng giữa các cơ quan tiến hành tố tụng. Đáng chú ý, ở một số lĩnh vực như thừa kế, xác định thẩm quyền giải quyết vụ án, án phí dân sự, xử lý hậu quả của giao dịch vô hiệu hay bảo vệ người thứ ba ngay tình, các quan điểm hướng dẫn hiện hành còn bộc lộ những điểm chưa thống nhất. Điều này dẫn đến việc cùng một tình huống pháp lý nhưng có thể được giải quyết theo nhiều cách khác nhau, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự và có thể là nguyên nhân dẫn đến hủy án, khiến cho việc giải quyết vụ án bị kéo dài qua nhiều lần xét xử. Đồng thời, sự thiếu thống nhất trong áp dụng pháp luật cũng đặt ra không ít khó khăn cho hoạt động kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự của Viện kiểm sát.
Nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách tư pháp và xây dựng Nhà nước pháp quyền trong giai đoạn hiện nay, việc nhận diện những bất cập trong các hướng dẫn áp dụng pháp luật là cần thiết. Đây không chỉ là cơ sở để nâng cao chất lượng giải quyết các vụ án dân sự mà còn góp phần bảo đảm nguyên tắc mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật. Từ thực tiễn công tác kiểm sát và nghiên cứu hồ sơ vụ án, bài viết này tập trung trao đổi một số khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng các hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao trong lĩnh vực dân sự từ góc nhìn của cá nhân tác giả. Qua đó, tác giả đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện cơ chế hướng dẫn và bảo đảm sự thống nhất trong áp dụng pháp luật giữa các cơ quan tiến hành tố tụng, nhằm đảm bảo cho pháp luật được thi hành thống nhất trên thực tế; đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
Tóm tắt 05 nhóm khó khăn, vướng mắc trong áp dụng các nghị quyết, văn bản hướng dẫn
của Tòa án nhân dân tối cao trong lĩnh vực dân sự và kiến nghị hoàn thiện
1. Khó khăn, vướng mắc về áp dụng thời hiệu khởi kiện chia thừa kế đối với các trường hợp mở thừa kế trước năm 1990:
Mục 1, Giải đáp số 01/GĐ-TANDTC ngày 05/01/2018 của TAND tối cao hướng dẫn như sau:
... Đối với trường hợp thừa kế mở trước ngày 10-9-1990 thì thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là bất động sản được thực hiện theo quy định tại Điều 36 Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 và hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/HĐTP ngày 19-10-1990 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của Pháp lệnh Thừa kế, cụ thể là: thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày 10-9-1990.
Khi xác định thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế mà thời điểm mở thừa kế trước ngày 01-7-1991 và di sản là nhà ở thì thời gian từ ngày 01-7-1996 đến ngày 01-01-1999 không tính vào thời hiệu khởi kiện đối với trường hợp thừa kế không có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia; thời gian từ ngày 01-7-1996 đến ngày 01-9-2006 không tính vào thời hiệu khởi kiện đối với trường hợp thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.
Thực tiễn giải quyết cho thấy nhiều trường hợp tại thời điểm mở thừa kế, trên đất có nhà do người chết để lại nhưng tại thời điểm yêu cầu chia thừa kế, nhà do người chết để lại không còn. Hoặc cũng có trường hợp nhà do người chết để lại vẫn còn tại thời điểm yêu cầu chia thừa kế nhưng đương sự không yêu cầu chia. Vậy trong những trường hợp này có áp dụng hướng dẫn nêu trên để xác định thời hiệu khởi kiện chia thừa kế được cộng thêm 02 năm 06 tháng hay không? Thực tiễn xét xử cho thấy, Tòa án thường xác định tại thời điểm người để lại di sản chết, trên đất có nhà do người chết để lại thì thời hiệu chia thừa kế được cộng thêm 02 năm 06 tháng, không phụ thuộc vào việc nhà đó hiện tại có còn hoặc đương sự có yêu cầu chia thừa kế di sản là nhà hay không. Quan điểm này cũng được VKS áp dụng trong quá trình kiểm sát xét xử.
Tuy nhiên, tại Mục 14 (câu 14) Giải đáp số 1476/VKSTC-V9 ngày 23/3/2026 của Viện KSND tối cao hướng dẫn:
Khi xác định thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế mà thời điểm mở thừa kế trước ngày 01/7/1991 và di sản là nhà ở thì thời gian từ ngày 01/7/1996 đến ngày 01/01/1999 không tính vào thời hiệu khởi kiện đối với trường hợp thừa kế không có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia", thì xử lý như sau:
(1) Trường hợp thứ nhất: Di sản của người chết để lại có nhà trên đất, tuy nhiên tại thời điểm tranh chấp nhà trên đất không còn, đương sự không yêu cầu chia thừa kế đối với nhà, thì chỉ áp dụng thời hiệu đối với quyền sử dụng đất (30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế hoặc từ ngày 10/9/1990 nếu thời điểm mở thừa kế trước ngày 10/9/1990). Nếu còn thời hiệu thì chia, không còn thời hiệu thì đình chỉ (không kéo dài thời hiệu thêm 02 năm 06 tháng để giải quyết đối với yêu cầu chia quyền sử dụng đất).
(2) Trường hợp thứ hai: Di sản của người chết để lại có nhiều thửa đất, trong đó có căn nhà được xây dựng trên một trong các thửa đất, tại thời điểm tranh chấp thì nhà không còn; cần phân biệt 2 tình huống: - Nếu đương sự vẫn yêu cầu xác định giá trị nhà để chia thì đối với thửa đất có nhà trên đất, áp dụng thời hiệu khởi kiện như sau: Nếu thời hiệu 30 năm đối với quyền sử dụng đất đã hết thì phải đình chỉ yêu cầu chia đất, nếu thời hiệu 32 năm 06 tháng đối với nhà vẫn còn thì chia giá trị nhà. Các thửa đất khác không có nhà thì chỉ áp dụng thời hiệu đối với đất. - Nếu các đương sự không yêu cầu chia nhà, chỉ yêu cầu chia đất thì áp dụng thời hiệu 30 năm đối với tất cả các thửa đất.
(3) Trường hợp thứ ba: Di sản của người chết để lại là quyền sử dụng đất và nhà trên đất, đương sự yêu cầu chia thừa kế cả nhà và quyền sử dụng đất nhưng di sản là đất đã hết thời hiệu, nhà vẫn còn thời hiệu thì: Quyền sử dụng đất hết thời hiệu 30 năm thì phải đình chỉ, nhà vẫn trong thời hiệu 32 năm 06 tháng thì chia giá trị nhà cho những người thừa kế.
Như vậy, nếu đương sự không yêu cầu chia di sản thừa kế là nhà mà chỉ yêu cầu chia thừa kế là quyền sử dụng đất thì không được áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với nhà cho quyền sử dụng đất. Nhà không phải đối tượng tranh chấp thì không được áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với nhà. Đồng thời, nếu áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với nhà cho quyền sử dụng đất để kéo dài thời hiệu khởi kiện đối với quyền sử dụng đất thành 32 năm 06 tháng là trái quy định của pháp luật.
Nếu đương sự yêu cầu chia thừa kế cả nhà và quyền sử dụng đất nhưng thời hiệu khởi kiện đối với quyền sử dụng đất đã hết, thời hiệu khởi kiện đối với nhà vẫn còn thì phải đình chỉ đối với yêu cầu chia thừa kế quyền sử dụng đất, không lấy thời hiệu khởi kiện đối với nhà để áp dụng đối với quyền sử dụng đất.
Do vậy, đương sự phải có yêu cầu chia nhà ở thì mới áp dụng thời hiệu 32 năm 06 tháng, đương sự không có yêu cầu chia nhà mà chỉ yêu cầu chia đất thì chỉ áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với đất, không được căn cứ vào việc tại thời điểm người có tài sản chết trên đất có nhà để áp dụng thời hiệu khởi kiện của nhà cho đất.
Như vậy, nội dung hướng dẫn TAND tối cao về thời hiệu khởi kiện liên quan đến nhà, đất đối với trường hợp mở thừa kế trước năm 1990 chưa rõ ràng, có thể dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Do đó, giữa Viện KSND tối cao và TAND tối cao cần có sự giải thích, hướng dẫn áp dụng thống nhất về nội dung này.
2. Vướng mắc về xác định thẩm quyền của Tòa án trong vụ án chia thừa kế có di sản là bất động sản
Tại tiểu mục 42, mục II, Công văn số 250/TANDTC-PC năm 2026, TAND tối cao hướng dẫn:
… Đối với vụ án tranh chấp thừa kế tài sản là bất động sản thì thẩm quyền giải quyết của Tòa án được xác định theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự, cụ thể là Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc.
Trường hợp các đương sự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn thì Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ Luật tố tụng dân sự.
Tại Mục 1 (câu hỏi 1) Giải đáp số 1476/VKSTC-V9 ngày 23/3/2026 của Viện KSND tối cao hướng dẫn:
Vụ án tranh chấp chia di sản thừa kế là bất động sản là vụ án có đối tượng tranh chấp là bất động sản. Do đó, vụ án này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nơi có bất động sản (di sản thừa kế) đang tranh chấp. Trường hợp di sản thừa kế gồm nhiều bất động sản ở nhiều địa phương thì áp dụng quy định về lựa chọn Toà án có thẩm quyền theo BLTTDS.
Thực tiễn giải quyết, Tòa án xác định thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này là Tòa án nơi bị đơn cư trú.
Như vậy, giữa hướng dẫn của TAND tối cao và VKSND tối cao về xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp chia di sản thừa kế là bất động sản còn chưa thống nhất, gây khó khăn trong quá trình giải quyết vụ án, nhất là trong công tác kiểm sát án dân sự. Do đó, cần ban hành Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao hoặc văn bản liên ngành thống nhất áp dụng pháp luật theo hướng đối với các vụ án tranh chấp chia thừa kế di sản là bất động sản thì thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi có bất động sản nhằm bảo đảm giải quyết vụ án thống nhất trên phạm vi toàn quốc. Việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo hướng này sẽ thuận lợi cho việc giải quyết vụ án, nhất là trong việc tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ; định giá tài sản; xác minh, thu thập chứng cứ về nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng bất động sản đó; tránh tình trạng phải ủy thác thu thập chứng cứ làm cho việc giải quyết vụ án bị kéo dài.
3. Vướng mắc về xác định án phí trong vụ án chia thừa kế đối với trường hợp người được hưởng thừa kế nhường kỷ phần thừa kế cho người khác
Điểm a khoản 7 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định: “Mỗi bên đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo mức tương ứng với giá trị phần tài sản mà họ được chia, được hưởng trong khối tài sản chung hoặc trong khối di sản thừa kế”.
Thực tiễn phát sinh khó khăn, vướng mắc: Trong quá trình giải quyết các vụ án chia di sản thừa kế, phát sinh trường hợp sau khi xác định kỷ phần thừa kế của từng người, một hoặc một số đồng thừa kế tự nguyện nhường toàn bộ hoặc một phần kỷ phần của mình cho người thừa kế khác và được Tòa án ghi nhận trong bản án, quyết định. Tuy nhiên, Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 chưa có quy định cụ thể về việc xác định chủ thể phải chịu án phí trong trường hợp này. Do đó, thực tiễn áp dụng pháp luật còn chưa thống nhất: có trường hợp Tòa án buộc người có kỷ phần thừa kế ban đầu (người nhường kỷ phần thừa kế) chịu án phí; có trường hợp Tòa án lại buộc người thực tế nhận tài sản (người được nhường kỷ phần thừa kế) chịu án phí. Việc áp dụng không thống nhất dẫn đến cùng một loại vụ việc nhưng nghĩa vụ chịu án phí của đương sự được xác định khác nhau, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự và gây khó khăn trong công tác kiểm sát việc giải quyết vụ án dân sự.
Do đó, cũng cần thiết kiến nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành văn bản hướng dẫn thống nhất việc xác định nghĩa vụ chịu án phí trong trường hợp người thừa kế nhường toàn bộ hoặc một phần kỷ phần cho người khác theo hướng xác định nghĩa vụ chịu án phí đối với người được nhường kỷ phần thừa kế (người thực tế được nhận tài sản); đồng thời hướng dẫn việc áp dụng chế định miễn án phí đối với người nhận kỷ phần được nhường nhằm bảo đảm áp dụng thống nhất pháp luật. Bởi lẽ, điểm a khoản 7 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 quy định đương sự phải chịu án phí tương ứng với giá trị phần tài sản mà họ được chia, được hưởng.
4. Vướng mắc trong giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu tại cấp phúc thẩm trong trường hợp Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu nhưng Tòa án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu
Tại mục 37, Công văn số 250/TANDTC-PC ngày 28/4/2026 của TAND tối cao đã hướng dẫn như sau:
Trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu nhưng Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện và giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Việc thu thập chứng cứ và chứng minh của Tòa án cấp sơ thẩm đã được thực hiện đúng và đầy đủ hoặc chưa được thực hiện đầy đủ ở cấp sơ thẩm nhưng tại phiên tòa phúc thẩm đã được bổ sung đầy đủ. Trường hợp này xử lý như sau:
Trường hợp tại Tòa án cấp sơ thẩm đương sự đã yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của đương sự, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Trường hợp tại Tòa án cấp sơ thẩm đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của đương sự, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên trong phần nhận định của bản án phải nêu rõ đương sự có quyền khởi kiện yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu bằng vụ án khác nếu họ có yêu cầu theo quy định của pháp luật.
Thực tiễn giải quyết từ trước đến nay tồn tại hai quan điểm:
Quan điểm 1: Tòa án cấp phúc thẩm xác định hợp đồng vô hiệu và hủy án sơ thẩm để giải quyết lại theo thủ tục chung.
Quan điểm 2: Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, xác định hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Thiết nghĩ quan điểm thứ nhất là phù hợp, bởi lẽ vì nội dung giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu chưa được cấp sơ thẩm xem xét, giải quyết nên nếu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết ở cấp phúc thẩm thì sẽ không đảm bảo nguyên tắc hai cấp xét xử và không đảm bảo quyền kháng cáo của các đương sự quy định tại Điều 17, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự.
Để đảm bảo việc áp dụng pháp luật được thống nhất thì Hội đồng thẩm phán TAND tối cao cần ban hành Nghị quyết hướng dẫn hoặc giữa TAND tối cao và VKSND tối cao cần có văn bản liên ngành thống nhất quan điểm.
5. Vướng mắc trong việc áp dụng quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình là tổ chức tín dụng nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Mục III.1 Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của TAND tối cao thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính đã giải đáp về trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó có bị vô hiệu không như sau:
Tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự quy định:
“...2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa. …”
Theo Bản thuyết minh Dự án Bộ luật Dân sự năm 2015 của Ban soạn thảo thì quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật dân sự là nhằm: “...Bảo đảm công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự (các Bộ luật dân sự trên thế giới đều ghi nhận việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự)...”. Cho nên, cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự phải được áp dụng theo nghĩa rộng. Có nghĩa là: Không chỉ có những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở; chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... mà cả những giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về sử dụng đối với thửa đất.
Đồng thời, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm, theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật dân sự thì nội hàm của thế chấp tài sản là việc người thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 320 Bộ luật dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản là: “Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này...”; khoản 7 Điều 323 Bộ luật dân sự quy định quyền của bên nhận thế chấp: “Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”. Như vậy, mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp. Vì vậy, phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện; để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản.
Cho nên, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.
Tại tiểu mục 1 Mục III Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của TAND tối cao về việc giải đáp một số vướng mắc trong xét xử hướng dẫn:
“Nhà đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông A, bà B. Ông A làm giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C (việc giả chữ ký đã được chứng minh thông qua việc giám định). Sau khi chuyển nhượng, ông A, bà B vẫn chiếm hữu, sử dụng nhà đất. Sau đó, C dùng tài sản này để thế chấp khoản vay tại Ngân hàng. Vậy, giao dịch thế chấp tại Ngân hàng có bị vô hiệu không? Trường hợp này, việc ông A giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C mà không được bà B đồng ý, nên căn cứ Điều 123 của BLDS năm 2015 thì giao dịch chuyển nhượng nhà đất trên là vô hiệu. Sau khi nhận chuyển nhượng, C dùng tài sản này thế chấp khoản vay tại Ngân hàng nhưng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của BLDS năm 2015 và mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC, do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu”.
Như vậy, tại Công văn số 02 TANDTC-PC ngày 02/8/2021, TAND tối cao đã coi thẩm định nguồn gốc tài sản bảo đảm và xác minh các chủ thể đang trực tiếp quản lý và sử dụng tài sản là nghĩa vụ bắt buộc của các tổ chức tín dụng. Nếu các tổ chức tín dụng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ này thì có thể là căn cứ để xác định tổ chức tín dụng không phải là người thứ ba ngay tình.
Thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng hiện nay, để xác định Ngân hàng có phải là người thứ ba ngay tình hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhưng cốt lõi vẫn trên tinh thần hướng dẫn tại Công văn số 02 nêu trên, tức là xem xét khi xét duyệt khoản vay, ngân hàng có tiến hành xem xét, thẩm định tài sản thế chấp hay không, người đang ở trên tài sản thế chấp có biết việc này hay không. Nhiều trường hợp, Ngân hàng có cung cấp được biên bản thẩm định tài sản, nhưng biên bản này chỉ có chữ ký của ngân hàng và người thế chấp – chủ tài sản trên giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng mà không có chữ ký của người đang thực tế sinh sống trên đất (người thứ ba, có thể là chủ cũ của tài sản thế chấp). Các quy định trong Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, sửa đổi, bổ sung năm 2017 và Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng, các quy định về hoạt động thẩm định khoản vay của tổ chức tín dụng khá đơn giản. Khoản 1 Điều 17 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định: “Tổ chức tín dụng thẩm định khả năng đáp ứng các điều kiện vay vốn của khách hàng theo quy định tại Điều 7 Thông tư này để xem xét quyết định cho vay”. Nhìn chung, tại các văn bản này thì việc thẩm định tài sản thế chấp làm cơ sở cho việc xét duyệt khoản vay được nhà làm luật giao quyền tự chủ cho các tổ chức tín dụng thực hiện, không quy định cụ thể quy trình thẩm định như thế nào, việc thẩm định có bắt buộc phải có chữ ký của người đang trực tiếp sinh sống trên đất hoặc chính quyền địa phương, đại diện thôn/tổ dân phố nơi có tài sản thế chấp chấp hay không.
Nhưng tại tiểu mục 2 Mục III, Thông báo số 100/TB-VKSTC ngày 04/5/2022 của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao rút kinh nghiệm về kiểm sát việc giải quyết vụ án dân sự trong vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông YHK và bà HDH với bị đơn là bà Huỳnh Thị Mỹ Ng đã hướng dẫn:
Tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất". Thực tế, bà Ng chỉ thế chấp diện tích đất nêu trên cho Ngân hàng, chứ không phải là chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Do đó, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng diện tích 17.270m2 đất, thuộc thửa đất số 35 (diện tích 9.320m2) và thửa đất số 36 (diện tích 7.950m2), tờ bản đồ số 11, ở BJ, xã EH, huyện CM, tỉnh ĐL cho Ngân hàng không phải là giao dịch chuyển giao quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 138 BLDS 2005 và khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013, nên Ngân hàng không được coi là người thứ ba ngay tình”.
Theo quan điểm của VKSND tối cao tại Thông báo rút kinh nghiệm nêu trên thì giao dịch thế chấp không được coi là “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” nên ngân hàng sẽ không được coi là người thứ ba ngay tình. Điều này cũng đồng nghĩa với việc hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và khách hàng vô hiệu.
Thực tiễn giải quyết án dân sự đặt ra yêu cầu tăng cường sự thống nhất
trong nhận thức và áp dụng pháp luật giữa Tòa án và Viện kiểm sát
Như vậy, giữa các cơ quan tiến hành tố tụng có quan điểm mâu thuẫn nhau trong việc áp dụng pháp luật. Điều này đòi hỏi cần có những giải thích, hướng dẫn áp dụng pháp luật rõ hơn. Cụ thể, cần đưa vào các văn bản quy phạm pháp luật dưới dạng Nghị định, Thông tư liên tịch hoặc Nghị quyết của TAND tối cao hướng dẫn cụ thể về các trường hợp không được coi là người thứ ba ngay tình; nhằm đảm bảo thống nhất trong cách hiểu và thực hiện pháp luật của các chủ thể cũng như việc áp dụng pháp luật của các cơ quan tiến hành tố tụng.
Trên đây là một số khó khăn, vướng mắc trong áp dụng pháp luật liên quan đến nội dung các Nghị quyết, văn bản hướng dẫn, giải đáp của TAND tối cao trong lĩnh vực dân sự, được rút ra qua công tác thực tiễn của tác giả. Có thể thấy rằng, thực tiễn xét xử là cơ sở quan trọng để đánh giá tính phù hợp và hiệu quả của các quy định pháp luật cũng như các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ. Vì vậy, những vướng mắc phát sinh cần được kịp thời tổng kết, nghiên cứu và hướng dẫn thống nhất bởi các cơ quan có thẩm quyền. Việc ban hành các nghị quyết hướng dẫn hoặc văn bản liên ngành đối với những vấn đề còn có nhiều cách hiểu khác nhau là hết sức cần thiết. Đây không chỉ là giải pháp tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn mà còn góp phần nâng cao chất lượng hoạt động tư pháp, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia tố tụng. Đồng thời, việc hoàn thiện cơ chế hướng dẫn áp dụng pháp luật sẽ tạo cơ sở quan trọng để bảo đảm tính ổn định, minh bạch và thống nhất của hệ thống pháp luật, tạo nền tảng cho việc kiểm sát giải quyết án dân sự được chất lượng, hiệu quả./.
Trần Thị Luyến - Phòng 9