Vướng mắc và giải pháp khi xử lý tài sản kê biên là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án chưa được cấp GCNQSD đất mà thuộc trường hợp được cấp GCNQSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai

16/03/2021 09:40 | 232 | 0

        Trong những năm qua, mặc dù pháp luật về thi hành án dân sự (THADS) đã được sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong công tác thi hành án dân sự. Tuy nhiên, vẫn còn một số bất cập mâu thuẫn giữa các quy định của pháp luật về Thi hành án dân sự, Luật Công chứng, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, mặc dù đã có kết quả bán đấu giá thành, nhưng không thực hiện được việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho người trúng đấu giá, việc thi hành án phải ngừng lại, kéo dài, không tiếp tục thực hiện được là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc tổ chức thi hành án của cơ quan THADS không đạt được kết quả như mong muốn, phát sinh khiếu nại của đương sự, người trúng đấu giá.

        1. Nội dung vướng mắc, khó khăn:

        Khi xử lý tài sản kê biên là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án chưa được cấp GCNQSDĐ mà thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai

        - Trong quá trình tổ chức thi hành án, Chấp hành viên xác minh, xác định người phải thi hành án có tài sản đang sử dụng là quyền sử dụng đất. Chấp hành viên tiến hành làm việc với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, trả lời bằng văn bản quyền sử dụng đất của người phải thi hành án là đất ở ổn định, từ trước thời điểm Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, đất không có tranh chấp thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ nếu người phải thi hành án làm đơn đề nghị, kê khai, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính sẽ được cấp GCNQSDĐ.

        - Căn cứ khoản 2 Điều 110 Luật Thi hành án dân sự, Chấp hành viên tiến hành kê biên tài sản là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án chưa được cấp GCNQSDĐ mà thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai; căn cứ Điều 98 Luật THADS, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá để xác định giá tài sản kê biên (chứng thư thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền tài sản kê biên chưa được cấp GCNQSDĐ, đương sự không có khiếu nại về giá); căn cứ Điều 101 Luật THADS, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá (hợp đồng thể hiện rõ tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ cho người trúng đấu giá khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước).

        - Căn cứ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, Luật Đấu giá tài sản năm 2016, tổ chức đấu giá tài sản thực hiện trình tự, thủ tục đấu giá tài sản theo đúng quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Lập biên bản đấu giá, kết thúc phiên đấu giá xác định được người trúng đấu giá.

        2. Khó khăn, vướng mắc:

        - Luật Đấu giá tài sản năm 2016: Không quy định bắt buộc biên bản bán đấu giá và quá trình tổ chức đấu giá phải có sự tham gia của Công chứng viên; Điều 46 quy định về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận trên cơ sở căn cứ vào kết quả đấu giá tài sản và Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; Điều 7 quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm bảo đảm việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của người người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá ngay tình.  

        - Luật Công chứng năm 2014: Điểm d khoản 1 Điều 40 quy định về hồ sơ yêu cầu công chứng gồm bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó. Tài sản kê biên của người phải thi hành chưa được cấp GCNQSDĐ, nên Công chứng viên từ chối công chứng hợp đồng mua bán tài sản trúng đấu giá do không đảm bảo về thủ tục, hồ sơ.

        - Điều 84 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất và thành phần hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục trên theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ tài nguyên và Môi trường phải có bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

        - Luật Thi hành án dân sự: Điều 103 quy định bảo vệ quyền của người mua được tài sản đấu giá được bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó; Điều 106 quy định hồ sơ đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản do cơ quan THADS cung cấp cho người mua được tài sản thi hành án bao gồm: văn bản đề nghị của cơ quan THADS; bản sao bản án, quyết định; quyết định thi hành án; quyết định kê biên tài sản, nếu có; văn bản bán đấu giá thành; giấy tờ khác có liên quan đến tài sản nhưng không quy định phải có hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được công chứng.

        - Luật Đất đai năm 2013: Điểm d khoản 1 Điều 99 quy định trường hợp sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ khi có quyết định của cơ quan Thi hành án; khoản 2 Điều 117 quy định nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản; điểm a khoản 3 Điều 167 quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực; khoản 1 Điều 168 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng (cơ quan THADS đứng ra thực hiện) đối với loại đất đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng.

        Như vậy: Nếu hồ sơ cơ quan THADS cung cấp cho người mua tài sản đấu giá không có hợp đồng hoặc có hợp đồng không được công chứng, chứng thực, khi đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ không xem xét, không cấp GCNQSDĐ cho người trúng đấu giá.

        3. Giải pháp:

        Liên ngành địa phương cần họp, thống nhất báo cáo liên ngành Trung ương khó khăn, vướng mắc và đề xuất hướng giải quyết theo các cách sau

        Một là Điểm d khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 có quy định “hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”. Hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào quy định “giấy tờ thay thế” là loại văn bản, giấy tờ nào, nếu sử dụng văn bản trả lời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định “thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ” mà cơ quan THADS kê biên theo khoản 2 Điều 110 Luật THADS làm “giấy tờ thay thế” để Công chứng viên làm căn cứ công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

        Hai là đối với trường hợp tài sản cơ quan THADS kê biên, bán đấu giá như trên thì hợp đồng mua bán tài sản đấu giá không cần thiết phải công chứng, chỉ cần căn cứ vào hồ sơ theo quy định tại Điều 106 Luật Thi hành án dân sự làm căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho người mua được tài sản đấu giá.

        Trên đây là khó khăn, vướng mắc và giải pháp thực hiện, rất mong các đồng chí cùng tham gia, nghiên cứu, trao đổi.

Phòng 11 - Viện KSND thành phố Hà Nội

HÌNH ẢNH

ĐĂNG NHẬP

Website liên kết

Thống kê truy cập

Đang truy cập Đang truy cập : 18

Tổng lượt truy cập Tổng lượt truy cập : 899481